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任志强PK钟伟:房地产双轨制下的调控、房价和地产股

时间: 2018-01-30 13:38:30 来源: 新浪乐居  网友评论 0
  • 尤其在2017年以后,90平米、70平米的比例很高。但是去年卖的房子,在这么多年里比例最低,现在大家都在做大房子了。

任志强:去年我们产生的房子里面90平米以下的住房是20年以来最少的一次,换句话说就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子,尤其在2017年以后,90平米、70平米的比例很高。但是去年卖的房子,在这么多年里比例最低,现在大家都在做大房子了。


文章:任大炮昨天首次说房价会更多城市下跌,不再说房价会一直上涨了!

来源:新浪乐居 新时代 新思路 第九届中国地产领袖年会


任志强PK钟伟:说透2018的中国房地产

2018-01-27 11:32:25 来源:新浪乐居


“新时代新思路”第九届中国地产领袖年会今日举行。在本次会议上,华远集团前董事长、华本企业家俱乐部荣誉理事长任志强对话北京师范大学金融研究院中心主任钟伟,就房地产领域最热的五个议题进行激烈的探讨,为观众奉上一出精彩绝伦的讨论会。


一、2018年中国楼市究竟会怎么样?

任志强:政府对政策的把控将决定2018年楼市,重要节点是2018年全国两会。

钟伟:基于中央政府和地方政府的博弈,2018年楼市调控基本稳定,被迫会有松绑。


二、地产股在2018年走势如何?

任志强:地产调控将深刻的影响地产股走势。日前,北京共有产权地产流拍,这是市场对政策的反映,政策和市场配合好,地产股就会好。

钟伟:2018年一季度会比较好,尤其内房股。在排行榜上第11到第50名的房企非常有潜力,重点是那些综合运营能力较强、市场认可度更高、不以纯住宅扩张的增长企业。


三、2018年是否会出台房产税,它跟房价有什么关系?如果落地,会在何时?

钟伟:房产税落地绝无可能。

任志强:中国人其实一直交房产税,新的房产税出台,首先要减少现在缴的一些税费。房产税不仅仅是立法上那么简单,还涉及中国人的实际情况。它跟房价是两回事儿,距离出台还早着呢。


四、中国将进入存量地产时代,在地产管理模式,两位觉得该如何去做这个事情?

任志强:中国进入存量市场,还有很长时间,新房市场需求仍然巨大。

钟伟:中国房地产市场即将进入分化时代,豪宅需求,城市更新带来的改善需求,农村人进城购房需求,每个群体的购买能力都不同,要知道房子卖给谁。


五、日前,国土部称:政府将不再是居住用地唯一提供者,那么中国的房价会降吗?

任志强:1982年修改《宪法》就是把土地变成公有制,这次如果把土地变成私有制,那就大变了。我只听说国土资源部长说政府不再控制土地,或者不再单向控制土地供应了。是不是暗示着我们《宪法》要修改,这个搞不懂,因为都是当官的事。

如果发生这种变化的话,可能你们现在猜的什么都是错的。因此我们要看看最终《宪法》修改成什么样,才能决定2018年最后发展什么样。


钟伟:调控会基本稳定,但被迫放松,如果再不放松,中央政府和地方政府自己就下不了台。房产税是调控房地产的长效机制,这纯属瞎掰。根据过去十年的经历,政府垄断导致了房价上涨。未来供应主体多元化,这会改变垄断格局。不过,在土地用途、年限等方面会出现稀奇古怪的事情,可能会造成一定的混乱。


任志强:我只听到钟伟说房子还会涨价。


以下为对话实录:


主持人:钟伟教授是昨天晚上重感冒,今天到这儿来,掌声送给他。今天在场压力最大的是我,因为我主持这场论坛。大家都知道我们在2017年博鳌年会上,任总、钟教授有一场PK,铺天盖地的媒体报道。钟伟隔空怼任志强,今天我们把两位请到现场,来一次面对面的。任总、钟教授,我想我们今天我代表华本企业家俱乐部的群体,我们准备了五个问题。现场来一个任总PK钟教授。今天围绕五个话题,请大家认真听。在场的每位嘉宾今天只有一个责任,你们是裁判。我们在现场准备了两份礼物,今天任总跟钟教授的PK总共五个问题,每个问题会用掌声的热烈程度来代表谁获胜。我直接来第一个问题,我们谈谈当下的房地产形势。2018年、2019年,当下的之中限制政策,限贷、限卖,会变吗?会放松吗?2018年整个房地产的趋势会有什么变化,上市公司有什么排名?先请任总。

(一)PK ROUND 1 房地产调控会放松么?房价会涨么?

任志强:我数学学得不好,他刚才提了几个问题?我觉得只有一个问题,好像有无数个问号,我也搞不懂回答哪个。

主持人:当下的各种限制政策会放松吗?

任志强:这是第一个问题。

主持人:2018年整个房地产的量价趋势。上市公司的排名。这是一个大的问题。

任志强:我回答哪个问题?这三个问题根本不着边,互相之间没有任何的关系,我觉得房地产,top10、top30、top50已经说完了,不会有太大的改变,所以这个问题问单总就可以了,刚才说过了。政策会不会变,我觉得已经说清楚了,我们姚总已经说了十九大很重要的几个目标,主要矛盾已经发生改变了,已经替你回答完了。还有什么问题?量价,量肯定是比今年好,章总已经说了,不给钱,那量就会少一点,老百姓也没钱,不给老百姓贷款。去年占到50%左右,企业占48%,今年如果不给钱的话量就会下降,这是很简单的事情。但是量下降,不一定价格就下降。2014年我们是量下降了,但是2014年的房子是涨价的,因为量下降和房子涨价不涨价没有太直接的关系。但是如果政府说高价不准卖,那结果可能就是看得见的都是降价的。前年大概超过万元的城市只有19个,去年超过万元平均房价的城市只有41个,去年只有9个城市是下降的,但是他们价格下降都是政府按着的。今年可能要按着的话,下降的程度就会多一点。因为不按着就反弹了,所以他可能还要按着。我觉得姚总刚才说了一个问题大家应该清楚,姚总说现在是不平衡,不是没房子住了,是要住好房子。去年我们产生的房子里面90平米以下的住房是20年以来最少的一次,换句话说就是大家都住好房子、大房子了。90平米以下的房子,尤其在2017年以后,90平米、70平米的比例很高。但是去年卖的房子,在这么多年里比例最低,现在大家都在做大房子了。

但是如果政府使劲压着价格?大家会做好房子吗?做不了好房子就做烂房子,那做烂房子的话和十九大说的又不一样了。所以如果严格按照十九大的说法大家要拼命盖好房子,那就得卖高价。好房子卖低价谁还买?但是这个矛盾怎么处理?我个人一直觉得可能要开两会之后,因为他们要修改《宪法法》,我们得看看《宪法》修改成什么样,1982年修改《宪法》就是把土地变成公有制,这次如果把土地变成私有制,那就大变了。我只听说国土资源部长说政府不再控制土地,或者不再单向控制土地供应了。是不是暗示着我们《宪法》要修改,这个搞不懂,因为都是当官的事。

如果发生这种变化的话,可能你们现在猜的什么都是错的。因此我们要看看最终《宪法》修改成什么样,才能决定2018年最后发展什么样。谢谢。

主持人:每位嘉宾一个问题5分钟的回答,问一下钟教授。

钟伟:谢谢,我的态度还是很端正,认真回答你三个小问题。首先别指望《宪法》跟土地私有化有什么关系,这个不着调的。《宪法》主要写主席新时代社会主义思想,跟国有的关系不太大,这是一个。第二个,刚才讲到调控政策会不会有所松动,我个人倾向于认为还是会的。为什么今年会有所松动?去年年底的经济工作会议货币是紧的,管住货币的紧闸门。财政也是紧的,指优化支出结构,跟2016年的经济工作会议的措施是完全不一样的。土地和房地产调控这块前面还是老套路,多剔除供给,满足多层次的需求,最后还有一个就是分清中央政府跟地方政府的事权,实现差别化的调控。现在两会还没开,大家要争自己两会中的位置,所以目前的政策是最紧张的政策。开完两会该干活的时候心态就不一样了。

为什么要留下房地产调控的余地呢?市场在紧绷,开开发商的资金链和地方政府的资金链哪个更紧。因为地方政府在过去2010年到2017年土地财政收入大约是27万亿,地方政府左手靠土地,右手靠举债。现在举债不行了,如果限价的措施过于严厉的话,在一线城市大量的商品房不能获得预售,地方政府就没有办法希望开发商卖掉存货,看谁的资金链更紧。

第三个价格的趋势,2018年的价格走势还是很明朗的。明朗化的原因在哪里呢?如果看新房的话,新房有一个指标,2017年商品房一共销售了大概16亿多平米,竣工大概9亿多平米,消费比接近2,这个数据跟2010年的三季度、四季度接近的,2010年三四季度的时候开发商做的主要工作就是组织客户排队,任意涨价。其实现在也处于现在的状态,也处于暗示着一个前景,就是如果政府不调控、不限价新房的话,新房有可能有巨大的涨幅。二手房情况同样,如此看链家的委托比,就是一套房挂出来有几个买家想看,正常是4,目前接近5了,也就意味着两三个月之后,像一线城市的二手房的价格也可能会涨。所以总体上新房价格今年有巨大的上涨压力,但是地方政府面临的调控压力不会让市场涨那么高,二手房的市场在五六月份会上涨比较明显。

我们反思2016年、2017年以来的调控,给穷人的房子哄抬物价,给富人的房子打折。这个调控主要是有问题的。所以我不知道未来的后续调控怎么能下得来台?正确的姿态不是这样的,正确的姿态应该是穷人买中低价的房子,采取限购的措施。政府还要额外加5%到10%的税,这样可能更好一点。

主持人:谢谢钟教授,我总结一下,任总说看两会,看改《宪法》,钟教授的意思是调控会继续。

钟伟:调控会基本稳定,但被迫放松,如果再不放松,中央政府和地方政府自己就下不了台。

任志强:我只听到钟伟说房子还会涨价。

(二)ROUND2 地产股:内房股的白马股


下面进入到第二个环节,任总,我再修整一条规矩,每人5分钟,你们两位有互相打断对方的一次机会,这个机会可以累计。第二个问题,我们不谈房价,谈谈地产。这是一个问题,我要阐述一下这个话题,2018、2019年,我们不谈地产,谈房地产。地产有什么样的机会?大家知道地产和地产股的走势并不完全一致,有时候地产好的时候地产股不涨,地产停的时候地产股暴涨。今年纵观港股就很大,融创,一路上涨。上市公司房企应该怎么安排资金计划,总体来讲就是谈谈地产股。第二轮,我们把话语权交给钟教授。

钟伟:好的,谢谢。第一个,就是看股市首先得看一下世界经济处于怎样的阶段,主席在APEC会上讲世界经济处于上升期,所以其实经济是上升期。上升期的时候肯定是资产价格,尤其是权益类是最好的。所以总体上来讲今年的股票市场是温和的牛市,如果说规模以上的工业企业盈利增长今年假定是5%到15%,股票市场应该也能涨这么多,这是第一。

第二,股票市场今年上半年的运行特点,海外市场要好一些,境内是大票要比小票好一些。就房地产的情况来讲,价格是升的,销量不一定能上去。地产股来讲,我个人更看好就是模式的变化。恒大、碧桂园、融创,去年都做得不错。但是房地产行业可能要重新反思一下,你高速扩张的方式、在三四线城市广泛布局的方式,高流转、高销售的方式,是不是还能持续?也许过去是轻资产,未来你要考虑留一些优质重资产。也许过去是以销售创新为主,而现在可能更多的通过复杂的资管计划,换取非销售的现金流。过去特别强调行业排名,强调快投,未来可能是快投也要、利润也要,模式是在变的。根据这样的思路,我个人认为今年在房地产股的表现来看,可能在一季度表现会比较好。因为港股的房地产已经差不多了,我现在更看好的内房的白马股,白马股就是别排名前10,排第11到第50的,有一定规模的,而且市场份额在扩张的,同时这些企业并不仅仅以快消式的主张为主,他们是以有运营能力的,他们的估值更有余地,扩张业绩弹性更有余地,市场的认可度也更高。所以我个人觉得这些企业更喜欢一些。他们当下还需要做几件事情,第一个要做的事情就是你得看看人民币在升,不要以为人民币在贬。2025以前人民币1:5总是可以的吧,因此现在的这个时间,如果在元旦前已经到海外借了美元债了你牛,如果现在正准备债美元债,你不错,如果还不动手,下半年可能外管局和人民银行不一定鼓励海外到去发美元债,所以现在是个好机会,别指望国内的金融体系。

第二个,我们得看看现在在体量大当中,既然要做非销售式的,政府要做,肯定是政府这一块的资金要做,比如说开行的PSL,这几年已经投了3万多亿了。所以未来中国的房地产一定会成为双轨制。以前是走市场的,未来有一部分是非市场的,你肯定要考虑非势场怎么做,比如说政府,跟政策性金融机构合作,开辟一个新的天地。

所以总体来讲,我个人觉得上半年的内房股,尤其不是以快速住宅扩张为主的内房股,在今年上半年在股涨方面还是有非常大的优势的。

任志强:我觉得钟教授说境外的上市公司股票涨得快,他应该快,因为从1月份看境外市公司,境外融资的成本都比在境内的融资成本低。而且,境外融资没有受到境内章总讲的一大堆条件的约束。所以境外上市公司境外融资的能力扩张了,而且扩张不是一倍。比如潘石屹从境外借一大堆美元,后来我看他的利息支出是零,因为人民币涨了,所以就少花钱了,把利息消灭掉了。因此境外上市公司情况会比境内上市公司情况好。换句话说,只要政府想管,基本上都不差。只要政府不管或者管不了都是好的。

钟伟:政府也想管。

任志强:政府的心特别好,好的不得了。我昨天在会上说的,布莱尔当首相的时候提出一个,为了让老百姓看病更方便,所以老百姓预约的时候,医生必须在48小时和病人见面,挺好的,保护病人。他就没想到医生可以不接电话,结果所有预约人都是两年约不上,十年约不上,因为医生不接电话。如果把预约人都时间安排满了,突然有个人病了来到医院以后谁给他看病?所以布莱尔出了一个非常好的主意,结果他改了规定。因为在一个复杂的世界情况下,只要单一政策为单一目标出发,都是适得其反的。

最近台湾出现了一件事,立法院为了保证工人的权利,说加班就得给四倍的钱,一个小时顶四小时,说保护工人。工人说这个政策多好啊,结果所有的工人都不加班了,老板请临时工也不请你,因为我要请你得花四倍钱。政府是好心,干的都是坏事。所以台湾立法院又修改规定,这个不灵了。类似的情况还有一大堆的例子。所以,按照市场规律的办法去办事。为什么中国的房地产政策调控会造成大量的人离婚呢?

主持人:跑题了。

任志强:我觉得和我刚才说的两个案例是一样的,只有好心不行,还要想想除了好心以外能不能符合现实社会的需求。我刚才也说了,如果都限制价格不让卖高价,怎么可能出来好房子呢?因为你的价格不行了,我不能用好材料了,建大房子不能用好产品了,因为你控制的价格我达不到。所以这还是个问题。我觉得最危险的就是我们的共有产权房流标了,投标没人投了。也看到很多租赁性租房的也流标了,如果都是说不流标,那政府就觉得他的政策是对的,如果都流标了,就说明政府得重新动动脑子,不要仅想着我的出发点是好的,还得想着社会环境和影响是好的。否则指标涨不上去。

主持人:谢谢,刚才钟教授打断一次机会,但是打断失败,你再补上。

钟伟:没有补充了,因为任总常是答非所问。我想说的是,之所以内房股过去几年涨的没有境外好,证监会实际上有责任。因为证监会很大的特点就是有点不识金镶玉,BAT一个都不在中国,都在国外。这样怎么能搞成一个资本市场强国呢?这是不行的。


ROUND 3 房地产税会落地么?

主持人:第二个话题也探讨完了。虽然第二个话题是钟教授的强项,因为他是北京师范大学金融研究中心的主任。刚刚应该是柴总做裁决谁的掌声大。第二次,我把这个机会让给单主席,马上准备鼓掌了,看谁的回答大家更满意。请台下评委单主席。这轮任总获胜,前两轮话题1:1平。进入第三个话题,谈谈房产税。有人说今年房产税会落地,任总不一定赞同。房产税跟房价有什么关系?如果要落地大概何时落地?怎么落法?具体会怎样收?欢迎钟教授回答。

钟伟:谢谢,我也听说今年房地产税要落地,这是绝对不可能的,因为政府做事有时候也要依照法律,当然有时候也不一定依照法律,比如说限购和限制交易就不一定对。因为商品房其实不属于政府定价,也不属于政府指导价格,无论是中央还是地方政府关于限购或者限制交易的围绕商品房的做法,是不是违反了《价格法》的第23条,有可能是违法的,但是也做了。

关于房产税可能是这样的,它需要通过一系列的环节,第一个环节人大要立法,立法之后列入2018年的重要工作,然后开始做草案,然后征求意见形成文本。这个过程不快。立法完了以后得找国家主席签字形成一个法案。但是国家主席签字后还能不能立即实施,地方政府要出台细则,因为房地产税被规定为地方税,中央只管立法,地方要落地细则。地方政府还要对比一下有什么所以,所以从立法到颁布,到细则可能要一段时间。所以各位可以相信的是关于房产税一定不是个阴谋,突然一觉起来就落地了,这跟依法治国是冲突的,不太可能。

第二,什么时候我也不知道。主席讲了2020年之前决胜全面小康,要让广大人民有幸福干和获得感,你在此之前收税就让广大人民有痛苦、有剥夺感。所以房产税在2020年落地可能性不大

接下来说房产税就能是调控房价的长效机制,这是瞎掰。房产税跟房价不是翘翘板,它们是亲兄弟。高房价的地方房产税也高,比如说美国纽约,2%以上的房产税。有的美国中西部的州不太好的地方,房产税就是零点几。所以高房价的地方房产税也高,低房价的地方房产税也低。如果要把房产税看成是打击高房价的灵丹妙药,这不符合国际上已经出台的房产税的各个国家的实施的原则。你在中国要怎么收房产税呢?我也猜不出来,我觉得最后有可能就是第一套自用的普通住宅免税,从第二套开始收。所谓第一套自用的普通住宅按面积,比如140平米以下,按价格的中位数以下,有可能是这样的。但总体上来讲不应该把调控一个国家的。

任志强:如果你说这样的大家都离婚了,一套房子税也收不出来。

钟伟:这也有可能,因为在美国结婚率很低。所以总体来讲房产税的事情在今后两三年,无论是公众还是开发商都不用太忧虑,政府可能有预案的,但没有到现在就非得拿这个预案要落地的情况。也不可能突然袭击的,连五年规划都要征求公众的意见,房产税这么大的事不可能不广泛的征求公众意见的。

任志强:修改《宪法》都没征求你意见,加个税还征求你意见?

钟伟:我们只是从一个国家治理的根本角度来理解这个问题。

主持人:好,钟教授回答完毕,房产税绝无可能,不知道什么时候落地,房产税和房价是亲兄弟。

任志强:胡说八道,你们以为你们现在没交房产税呢?你们都交着房产税呢,傻呀?中国的房产税是1951年,我说的中国是中华人民共和国,再往前的话上海30年代就有了。1951年出台的房产税,而且是把房产税和地产税两个税合一变成了房产税。不是没交房产税,1956年公私合营以后这个房子都变成公家了,公家不能交税,就改成工商税,工商税从房产税剥离出来了。而后又加了一堆税,土地使用税、城市维护税、交易附加,都是从房产税里剥离出来的。你们以为你们没交,其实一直在交着。楼继伟提出过物业税,当时后面有一句话,告诉你要减免相应的税费,得把那些剥离出来的税费先砍掉。1986年有个人所得税的问题,我要买房子交税,个人住房不能交税,国际上任何一个收房产税的国家,从个人的购房动得减税。我为什么较附加税和城市维护税都从房产税分离,因为房产税**的目标就是要解决城市的问题和交易问题。各个国家的房产税都是干这个的,别以为你们没交。

现在新提出来这个概念,把房产税变成房地产税,把“地”加进去了,地原来就收着税的,使用、占用、出让金,都是土地税,你说你没交吗?我不认为我们没有交房地产税,不管是房子还是地都你交税了。所以钟教授的一句话说得对,如果现在要再加一个房地产税,前面税收不减,后面再加一个,老百姓就会不满意了。他没有幸福感了,因为你在拼命加税。我们最早有一句话叫苛政猛于虎,一般到那时候大家就剩两个字了,你心里清楚我也不知道说出来。所以房地产税的问题不能仅仅是在立法上那么简单的,从立法上,从立法程序上,从过去税和后税关系上,都没有。我个人觉得不减税你们就别想,什么时候减税了有可能,他们认识到得把现在交的房地产税该减的先减了才能收。

再说房地产税和房价有没有关系。美国在设立房地产税的时候定和指数叫100,现在是299,接近于300。从100到300,收了房地产税房价就涨?你们以为房地产税和房价不涨吗?两回事,因为人家减了其他的税,所以大家愿意交房产税。美国有个评比,哪个地区的个人所得税交的最多,最富的地区都是最好的,而那个地区的房价也最贵,因为那个地区的治安最好、教育最好、自然环境最好,因为钱就做这个用了。所以从哪儿收的地方税,用在哪儿以后,那个地方就好起来。国际上有个破窗理论,越破的地方越好,越好的地方就越好。这和房产税的道理一样的。也不要怕收房地产税,如果收了变成地方的税,像在美国很小的一个政府,他们的小政府决定了当地的税。所以你交的房产税一定是你生活条件更好的时候,但中国现在还不行,早着呢。做梦吧。

主持人:谢谢任总。

钟伟:其实很多事情也不是像他说的那样。举个例子,比如说美国的房地产税务的问题,美国的大多数州来讲,收了房地产税务对房价没有关系。因为我们有一个错误的认识,1945年到现在,美国的房价复合增长3.45%,所以全美的城市加起来房价根物价一致,但是少数城市房价非常高,比如纽约、波士顿、旧金山、西雅图,远远高于美国平均的房价。从这个角度来看,从中国的角度来看也是一样的,房地产税真正的纳税主体可能是在少数的富裕城市,是高房价城市。就中国全国来讲房地产的价格永远商家,能不能跑赢物价还不太好说。因为过去有很多的税,中国的老百姓已经交了税,很多房地产税务不会增,或者应该减其他的税,这也是迟早的。尤其是中国的富裕家庭。

任志强:我觉得理论家一般想的都是这样的做法,因为中国没有民主,中国要有民主的话所有的房子都是一律公平的。美国不管税高税低都是公平的。你可以说140平米不交税了,那我要交,农民怎么办?我们不能说只在某个地区或者城市里,所以写的时候要根据国务院第几次会议的精神设立此法,哪有这种立法方式?就像钟教授拼命说政府限制房价是违法的,因为法只有一个,中国的城市房地产管理法,你们查查那上面的价格怎么说的。上面写的是开发商卖完房子以后要到政府去备案,而不是卖房子之后让你说价格。写的是交易双方决定价格,没有说政府决定价格的。但是他这个思想是什么呢?所有的时候政府都可以违法,那有这个理论?怎么这些人就可以不收税,那些人就可以呢。从1951年开始所有人都要交税,怎么到今天就不公平了?要给某些人减税不可能。我觉得可能专家的想法跟我们的想法不一样,我们要的是个人自由,要的是公平,他们的要求就是不公平我也得收拾你,我们也没办法。

钟伟:我想补充一下,房价的趋势是这样的。其实少部分热点城市如此,的确有其他的税收*扣的,西方国家是如此的。第二,任总说在中国没有公平,没有自由,中国的所有人还不够公平、不够自由吗?如果你到西方国家得交多少税?目前中国的财政收入当中,个人所得税的占比非常好。北京、上海,户籍人均一年交1000多块钱的税,我们有多少人是按照自己的收入做的?

任志强:你交多少?

钟伟:我交20多万。

任志强:比我少多了。

钟伟:因为你收入比我高。总体来讲在中国富裕阶层的税赋负担是非常低的。企业的税收大概占GDP,企业利润占GDP10%左右,这在全世界是偏低的。比如去年82.7万亿,但是中国的居民部门的税赋,尤其是中国富人的税赋是轻的,未来房地产指向的对象逃不掉的所得税、地产税、房产税都要有。无论你再怎么要求,这些税都逃避不掉。在中国未来也一样,只有死亡和税收,对所有人来说不可避免。

任志强:怪不得大量的资金外流。

钟伟:可以试试。

任志强:法国在征高税的时候大量的资金就外流了。

钟伟:因为法国是高福利国家,对法人的税赋极其重。


任志强:十九大说了两个基本点,我不知道老姚还记得吗?有一个改变,有两个没改变。没改变的最重要的,我们是初级发展阶段没变,第二个是发展中国家的地位没变。这两个在前面盯着告诉你不能对富人收税,因为这两个阶段告诉你没几个富人,还都是穷人。你要进入发达国家就要用发达国家的税率征税,要是在发展中国家的家就得按发展中国家确定税种,不能参考发达国家的对发展中国家,那要不要发展了?我们还实现不实现中国梦了?发展中国家的低基础的情况来看,确实和美国没法比,因为富人太少了,等富人多的时候就进入发达国家了,人均GDP和人均收入都上去了,自然个人所得税的比例就加大了。人都没富起来,怎么能加大呢?所以现在要加税就是抢劫。我觉得对穷人和富人可能都受不了。谢谢。

主持人:好,这一轮是这样的,任总跟钟教授的观点其实在房产税的问题上有相当一致的部分。任总可能觉得我们已经交了房产税,未来必须先减税才能加税。第三轮的投票权现场选取两位评委,邀请京汉的主席田汉总,和今典集团的主席张宝全总。


ROUND 4:房地产会形成双轨制


田汉:理性来讲我觉得两个是平手,但是鼓掌的声音是任总大,所以随大流吧,任总占优。

主持人:好,任总2:1获胜。下一个环节,第四个问题,谈谈存量地产。现在显然房地产会形成双轨制,因此开发商更多的不是通过销售,而是通过资产的管理计划去实现非销售的资金回流和平衡。在这种情况下地产的管理模式怎么样才能形成地产的资管,地产销售和非销售并举的情况下,地产企业怎么能在不销售的情况,通过不动产的资管实现资金的回流。就谈谈存量地产吧。

任志强:我就没听懂他提的问题是什么,中国还没进入存量地产的时候,完全进入存量地产就是美国那样的。美国每年的新房建设现在大概是100万套,但是他的销售800万套,1:7的概率,最高峰都是维持1:7,新增是1,存量是7。中国的增量的过程还早呢,我们总存量住宅200多亿平米,出点头。大概要75%的城镇化需要400多亿平米,还要多一倍。我觉得还早。衡量的标准就是一手房和二手房的销售对比,今年的情况将近17亿销售面积,有3亿多是现房,剩下都是期房,还的很远。存量还没到时候。二手房的销售总量在北京这样的城市是1:3,二手房交易是3,一手房交易是1。但是全国平均下来,现在一手房的总量大于二手房,所以还没有进入到存量。

存量是什么?400亿平方米的住宅,进入存量的概念就是每年有5%的折旧,一年需要20亿左右的改造量,比现在的16.9亿还多。所以你别担心要转型,该改行,这个阶段还早。但现在是不是开始有了?我们的棚改实际上就是一个存量的过程,但是我们现在过去的棚改是100%拆掉,然后重新建。那以后可能就不是100%拆掉,而是有选择性的拆掉一些房子。因为我们过去的房子太坏太破,比如说现在有热水、有洗澡间的房子大概也就15%左右,85%的人都没有洗澡间,在厕所里加一个热水器。过去洗脸刷牙都要到厨房里,这种房子占的比例很大。真正有管道热水能洗澡的不超过15%,所以离我们的存量改造还早得很。未来还有很长很长的路,不用考虑。至于如何变现金,我觉得你们不用找答案,李嘉诚就是答案。买一块地放那存十年,现在一卖就是翻好几百倍,就是这样的。该一个房子过两天卖了,挺好的,有榜样在那儿,只是你有没有本事学。如果你拿的资金便宜,你又有不断的资金你有这么干。你要是没钱,就是盖个房子就得卖,卖了房子就要拿钱买地,你就要恶性循环,因为你没钱。所以这个发展过程以及转化程度是密切相关的。要想把存量的东西都转入进来,你的发展速度一定和你的资金、和资本市场相应对。如果没有这个条件别老想着改,还早呢。

主持人:谢谢任总。有请钟教授。

钟伟:市场还是在分化的,的确存在着存量的问题。分化主要是三类,一类就是在大都市的过亿豪宅有一部分中国富人是没钱消费的,而且中国的确会在未来,会涌现出一批世界级的城市,这些世界级城市当中都会有一些世界级的富豪拥有顶级豪宅,这是一块。第二块,城市的更新当中,未来十年大概城市当中20%到30%的人居住条件会改善,靠卖房子买新房,但是这些群体必须加杠杆,贷款,总的套现面积不会太大。这些由于城市更新带来的换新房的人价格的总承受能力并没有我们想得那么高,但还是可以的,前提是卖旧房。第三类,1998年到房地产的市场,由于已经拥有房的,二次购房、三次购房的更新需求,已经差不多了。尽管农村还有7亿人,这7亿人的购房能力是相对薄弱的,这三个群体在未来会分化的越来越厉害。我们提供的产品必须服务于这三个群体,你要理解我未来盖的房子是卖给谁的。

第二个存量资产的分化也的确是存在的,万科的那种高增长模式有可能在未来不一定适用了。因为中国尽管会涌现一批世界级的城市,但毕竟这些世界级城市你是看到的,就是北上广深,少部分的城市,房价的本质是什么?我觉得房价的本质甚至不是居住的功能,房子不一定用来住,可不可以这么想?比如说在被上广深卖零平米的房子,居住功能消失了,请问这套房子值多少钱?如果能上户口,能有学区,可以有私人相关的服务,这零平米的房子就可以卖几百万。因此未来在中国,尽管我们的增量市场还有,因为还有城镇化率的一大段路。聪明的人一定会在一线及准一线考虑自己长远的配置,住宅的回报是2%,你为什么要拿?住宅是6%,所以存量的第二个概念,你必须看中国的哪些城市是未来优质有**的世界级城市,在这些城市中你要定义部分的优质资产以后不可得,你必须要拿住。销售类的住宅,你只是为了维持现金流的平衡。你不可能现在拿住宅把商业写字楼卖了。第三个,各项政策都是紧的,按揭贷款紧,开发贷紧,土地收储贷紧。之前有专家在聊房地产的融资渠道,可以看到各种渠道都在收紧,在收紧的情况下你还能有多么快速的扩张?因此这种背景下,你也会说如果我未来做的是商业或者写字楼,我当然要有一定的资产的持有能力,所以在中国地产行业的三端特别清楚,**端、资产端,运营端,你吃哪一端还是都吃,这个在存量格局下你要有自己的定位。不知道任总怎么选**端,但是你肯定得自己率。

所以现在仍然是增量市场有潜力,存量市场开始露真容,你要拿住存量市场当中最好的资产,你要考虑拿住这些资产当中你能不能hold住,你要考虑对你的现金的中长期的平衡不发生挑战。只有这样的话,未来30年如果我们还有房产的话你就赢了。

任志强:我纠正钟伟几个错误。第一个错误是卖房子最多的企业基本上都是盖的烂房子,比如万科、恒大、碧桂园,可能你们的老总也在这儿,我说的烂就是平均房价比较低的,高周转的过程中都是靠一般的老百姓买房子。最优秀的房子,你看销售单价高的公司,销售额没这么大,因为典型的富人还没有完全集中。所以他要盖好房子的人做不到这么大的规模,因为没有那么多的有钱人。所以增量和存量之间的关系不是在这里,

第二,他说卖旧房买新房,但是卖旧房的人很多是穷人,我们从链家和我爱我家的调查材料中看出来,二手房交易最大量的是300万以下的,而1000万、500万以上的房子交易量很小。说明这只是适当改善居住条件的人,在二手房里面最集中。你们可以同时去查查资料。那么这些人买房靠什么呢?70%的付款占大头,就是因为他把破旧的房子卖了,破房子破到什么程度呢?北京有旧城改造区不能改造,都是平房,老百姓觉得不好,房价涨了,本来值500块钱的,新盖也就100块钱,现在卖了15万,因为所有的破房子都是好学区房,所有的破房子都在城里最发达的地区。因此他的破房子是最值钱的房子,就是钟伟说的零平米也卖了好几百万。因此这轮的房价让所有的低收入家庭赚了大笔,而并不是很多人想象的那样让贫富差距拉大了,其实是缩小了。因为旧城区的穷人都是有房子的人,因为原来是分配房子的,或者是房改房,这个比例占到60%,商品房占的比例很小,在北京30%多一点。

再说一个,这些房改房的租金收入多少呢?中国的房子不合理合房价不合理重要的原因是有50%多的房改房,所有的房改房的租金回报率都是几百倍,几千倍,比**房地产和股票都赚的多。我们盖的房子是274块钱一平米,60平米的房子18000块钱。现在月租金8000块钱一平米,你们说说这回报率是多少?两个月就赚一个房钱,就是因为中国有大量的房改房,在做市场的竞争。因此导致商品房的租赁价格反而降低,那只是为富人服务,而大量的租赁住房是因为房改房,回报率已经很高了,把租金拉一拉,这是非常重要的一点。中国在扩率问题的时候千万不要忘了我们的历史,中国不是一个以商品房为主的国家。目前总量存量里面我们的商品房不到30%,在大部分的城市都不到30%,从全国来说大概三四线城市可能连20%都不到,你们别以为都靠开发商盖房子才让中国富起来了,错了,我们都加起来现在大概1400万套,累计加起来也就是1.3亿万套左右,还包括廉租房。我们现在城市有8亿多人,刚才说农村还有7亿人,现在农村公布的数据不到6亿人,不够这些人住的。表面上看我们人均已经有1.08套房子了,他们犯了一个错误了,我们7700万独居人口,这里面有6000多万独居人口的户籍是在父母那儿,但孩子单独住了。这个数据近三年以每年30%的速度增长,未来两年可能要达到2600独居人口在城市里。如果按独居人口计算我们现在最多是0.78一户,还远远不够一户人家有一套房子的情况。所以增量和存量两个是并行的,重大城市里面可能有存量,大部分城市还是增量。

主持人:好,谢谢任总。现在任总是2:1,钟教授,这是第四问。有请两位裁判。这轮是钟教授获胜。现在2:2。还有一个问题,


ROUND5: 政府不再垄断住房土地供给,意味着什么

最后一个问题。谈谈如果政府真的不垄断住房土地供给了,房价会降吗?现在农村集体用地可以租赁。

任志强:经济发达国家没有一个国家是政府垄断土地的,人家发达国家也发展得挺好的。他们为什么能进入发达国家呢?就是因为他们土地不是垄断的。那么这些国家的房子价格比我们便宜吗?我没觉得。我倒觉得国家垄断土地,比如香港那里的房子很贵,100万港币一平米,中国大陆找不到那么贵的房子。但是美国在第五大道周围的房子大部分都是10万美金以上的一平米,中国没有这么贵的房子,人家的土地没垄断,旧金山也有很贵的房子,洛杉矶也有很贵的房子,还有西雅图都有贵房子,和这个没什么关系。不要以为垄断不垄断起决定性作用,其实没关系。完全市场化就是市场决定的,我们现在的差别是什么?是政府故意把土地的价格弄得很高很高,然后告诉你不准涨房价,但是他可以涨地价,这是非常错误的政策,如果没有这个政策的话中国的房价不会导致成现在这样。从全国的情况来看,1998年2000块钱一平米的房子,大概用七到八年的时间突破了3000块钱,然后用五年到六年的时间突破了4000块钱。但是从6000块钱到突破7000块钱一年的时间,就是因为大量的房价涨价是在2004年“831”之后,土地被政府垄断,而土地的价格飞涨。去年我们土地出让的收入已经超过了5万亿,这是从来没有过的,过去都是3万亿、4万亿徘徊,去年超过了5万多亿。也就是政府在往外抽老百姓的血,你让房子还得拼命压,不让它涨价,这有点难,所以这是个两难的事。钟教授说屁股坐在火山上,一会儿就烧焦了。这是很麻烦的事情。

我想中国也许能找到几个能人想办法,比如请钟教授去理一下,一理可能就理顺了,还是有希望的。

钟伟:政府的土地垄断的确跟房价是有关系的,比如说2005年的25号文如果不搞土地招牌挂的话,房价不会涨那么快。1998年到2005年的房价,包括北京也非常平稳,感谢温总理把全国的房价迅速推生。当然很正常,本来一个项目就是开发商分钱,政府进来要分更多,不涨怎么办?政府垄断土地供应的确会导致房价快速的上涨。第二,中国政府对土地供应的垄断会不会放松?我也不理解任教授的逻辑,他刚才讲限购有可能土地会部分的私有化,我不做这样天真的设想。但的确未来一段时间,中国的政府垄断土地的格局会有微妙的变化。比如说出让主体以前是县级以下,现在进一步下沉了。比如说土地出让的用途,也可能会复杂化,以前无非就是产业的、工业的、住宅的,综合的等等这么几类。未来土地的用途会变更。第三个要素就是土地出让的年限,以前是50年、70年,未来也会垄断。所以我觉得政府垄断土地的基本格局不变,但是将来土地出让的主体格局会多元化,包括乡镇的地区政府,包括国有企业,也可能是成为土地出让的主体。那么出让的方式和土地的用途会模糊,出让的年限也会模糊,这会在一定程度上将来将来一段时间的土地市场混乱。如果政府适当的放宽土地出让的垄断性,那么在座的从中挑选的一些低有可能是最有**,值得拿的,而不是公开市场上招牌挂的,也不是搞特色乡镇项目的,其中有一块地**比较大,就是一线和准一线,目前企业拿在手里的工业用地,未来有可能改变土地的性质**非常大。以至于已经出让掉的,如果在场外转让的一线和准一线的工业用地的价值,会存在改变用途的可能性。

任志强:他没干过房地产,你们听他的算糟了。工业用地改是很难的,选仓库用地,仓库用地即使你把楼都盖成仓库了,但是装的是人。它没有土地的毛病。但是要工业用地都装人就有毛病了。但可惜的是藏户用地在过去比较少,个人肯定没土地给你的,国有企业过去大量的占有了国有土地,没有进行出让,他们这次想给国有企业缓死刑。就要把政府的地钱转让到国有企业,国有企业就活了,要不然他们都死了,所以他们想了这招。你可能占不了便宜,因为要干他就自己干了。前段时间开了一次会,央企的土地怎么进入市场,就是这意思。所以国土资源部来了一个很多的供应主体,政府主体有两个,千万别听钟教授说的拿的集体土地,那集体土地最后变成小产权房,你没法弄。最后出了矛盾,征收集体土地的房子,这没法弄。那么是不是集体土地最后要年年交土地使用税,土地整地占用税。搞不清楚,也就是2017年的法律互相之间都是交叉的,而交叉里面你根本就不知道哪个是真的,哪个是假的,或者政府要干哪个,不干哪个,因为今天这样,明天就变了,你最后别碰红线,碰了红线的根本上就很倒霉。我想安全和风险你们自己掂量,反正我不干。

主持人:谢谢任总,看看最后一票给谁。有请现场的两位评委,阳光100集团董事长,华本联合基金理事长易小迪先生,华本联合基金执行理事长柴志坤先生。面向观众,现场406位大众评审团代表了地产界3万亿的销售额,给他们一个答案。

钟伟:我已经说过了,房地产内行必须胜,我是外行,我获得亚军还是蛮好的。

主持人:也可以打平。

任志强:我们不在乎这个。

主持人:好,两位理事长。

易小迪:好像差不多,但是任总的稍微热烈一点。

主持人:好,我宣布最后的结果,本次终极PK,获得冠军的是任总,获得亚军的是钟教授,掌声送给他们。现在冠军颁奖。宣布一下,今天上午的公益环节,我们有重要的任小米环节。我的任务完成了,谢谢大家。


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本文来源:新浪乐居 作者: (责任编辑:七夕)
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